Таиланд: покупка недвижимости и типы документов

«Nor Sor 4 Jor» или «Chanote», так называются документы на право собственности на землю и недвижимость в Таиланде.   Они выдаются  Земельным Департаментом провинции Сураттани. Все земельные участки определены и закреплены в  «Chanote». Они имеют четко обозначенные границы. Кадастровая система Таиланда имеет поддержку  GPS (глобальной системы навигации и определения положения), при осуществлении разделения национальной земельной сетки. Все наделы маркируются при помощи специальных знаков, закрепляемых в земле.
Имеется огромное количество участков, которые определены формами  «Nor Sor 3» или «Nor Sor 3 Gor».  Она четко очерчены и имеет обозначенные границы в интерпретации земельного кодекса Таиланда.  Но с геодезической точки зрения их границы неидеальны. В остальном данные наделы отвечают требованиям  «Chanote».  С данными участками проходят те же самые типы сделок:  продажа, аренда и залог. Их границы рассматриваются в системе  «Nor Sor 3».  При их определении кадастры основополагаются на границы соседних земель.  Вследствие чего возможны некоторые неточности при определении площади, ширины и длины участка. Порядок кадастрового учёта «Nor Sor 3 Gor» является более новым, нежели  «Nor Sor 3», вследствие чего он более точен.  Каждый надел привязывается к общей земельной сетке конкретного района при помощи  с аэрофотосъемкой земель.
На данный момент существует немало различного  рода   «земельных бумаг», на которые не стоит обращать внимания при возникновении определенных затруднений. Данные бумаги могут выступать как заявление на отвод земли, и не больше.  После уплаты вашего рассмотрения на получение земель в местном департаменте все бумаги будут заполнены, а проблемы - решены. При совершении сделки купли-продажи документы, оформленные  по правилам   и в соответствии со стандартами «Chanote» или «Nor Sor 3 Gor» имеют юридическую силу. Но при возникновении каких-либо вопросов лучше проконсультироваться у профессионала.
Права владения имуществом для иностранных граждан
Частым является вопрос: «Может ли иностранное лицо иметь не одним наделом земли в Таиланде?».  Ответ будет однозначным: «Нет».
Помимо этого, иностранный гражданин не имеет право владеть более чем   49% акций компании, зарегистрированной в Таиланде, в случае если Даная компания имеет в активе земельные наделы. Но есть абсолютно  законные пути получения земли:
1.    Иностранный акционер исполняет единоличную проверку над основанной им тайской компанией и над  финансовыми вложениями.
2.    Иностранным физическим лицам разрешается быть владельцем зданий, отделенных от наделов земли, при условии регистрации права на землю и права 30-летней аренды с последующей пролонгацией. Данный способ удобен многим собственникам,  так как позволяет иметь такие же права, как в случае владения землей.
3.    Резидентная компания, зарегистрированная в Таиланде, может продавать и покупать земли, как юридическое лицо. Таким образом, физическое лицо иностранного происхождения, выступающее  директором и акционером общества, может быть правообладателем наделов земли посредством своей организации. Владение землей и объектами должно быть отражено в различных видах деятельности компании,  разрешенных законодательством Таиланда  (прописывается в Приложении к регистрационному Сертификату «Виды деятельности компании»). Иностранные граждане имеют право обладать  до 49% акций компании, остальные  51% акций  по закону могут принадлежать резидентам Таиланда. Каждая организация  (Thai Limited Company) должна состоять  как минимум  из трех   акционеров. Иностранный гражданин может обладать  привилегированными акциями, которые дают преимущество при голосовании, таким образом можно вести контроль над деятельностью компании, и соответственно, контролировать приобретенное  на ее имя имущество.
Аренда и право собственности
Часто задают опросы о видах  схем по  владению землей, и какая из них более надежна. Многие из методов имеют свои плюсы и минусы. Иностранные граждане не имеют право владеть землей напрямую, право владения оформляется через регистрацию  аренды с вероятностью её последующей пролонгации.  Это почти аналог права на собственность. В таком случае делается следующее:  тайская компания, контролируемая вами, имеет земельную собственность. Для того чтобы обеспечить полную безопасность, нужно  сдавать купленную земельную  площадь в аренду самому себе, действуя от имени компании, которая  принадлежит вам. Кроме того, данный участок можно заложить самому себе от имени компании.  Земельный участок можно передать в залог пользования  иностранному лицу, как обеспечение выплаты займа  средств тайскому юридическому или физическому  лицу. При этом регистрационный сбор составит не более  1% от суммы, которая указывается в залоговом соглашении. Необходимо предоставить информацию о том, что налоговый сбор был уплачен своевременно. Обе данные схемы действия широко используются и полностью юридически защищены.
Местным  Земельным Департаментом регистрируется право на передачу собственности, контракт предоставляется в государственном органе, он подписывается обеими сторонами. Как правило, каждую сделку  купли-продажи проводят через оформление двух контрактов. Первый – договор между продавцом  и покупателем, в котором указываются сроки и форма расчета, добавочные условия, налагаемые  на стороны (организация подъезда, протяжка  электрической линии и т.п.).  Данный договор составляется квалифицированным юристом  или агентом по недвижимости. Он должен содержать   график и настоящие суммы платежей. Второй договор является собой  официальное соглашение Земельного Департамента, с фиксацией акта передачи  конкретного участка одним  собственником  другому по цене, определенной Земельным Департаментом на проходящий момент. Данный документ оформляется после проведения все расчетов. Реальная цена участка может быть заявлена по желанию сторон.  Но только в случае, если  реальная стоимость участка  превосходит действующие цены Департамента. С данной суммы удерживаются  налоги и сборы за проведение повторной регистрации  права собственности. Таким же образом регистрируется право на владение недвижимостью в Таиланде.
Приобретение кондоминиумов
Правила владения и приобретения кондоминиумов в Таиланде такие же, как и правила приобретения земли.
На любой апартамент выдается право владения собственностью, проведение регистрации операции  купли-продажи данной  собственностью проводятся  в Земельном Департаменте. К апартаментам прилагается пропорциональный им надел земли, если на данном участке земли располагается строительство, то права владения землей иностранцами подвергаются жесткому контролю. Иностранное  физическое лицо, нерезидент компании, может обладать не более чем  49% акциями кондоминиума.
Долгосрочная аренда и приобретение кондоминиумов в Таиланде

Согласно законам Таиланда,  кондоминиумы определяются так:

Кондоминиум (Согласно Акту о Кондоминиумах от 2522 от Рождества Лорда Будды (1979 н.э.))– это корпус, отдельная  секция которого может быть продана в личное владение одному  лицу или группе лиц.
Официальные требования согласно Акту о Кондоминиумах от 2522 года от Рождества Лорда Будды (1979 н.э.), которые должны выполнять одно лицо или группа лиц, владеющие кондоминиумом:
1.    Иностранцу нужно иметь дозволение на ПМЖ в Таиланде в соответствии с Иммиграционным Законом Таиланда, или
2.    Иностранцу нужно приобрести разрешение на въезд и последующие проживание в Таиланде в соответствии с  Тайским Законом  Поощрения Инвестиций, или
3.    Должностное иностранное юридическое лицо, охарактеризованное, как таковое согласно Акту об Иностранном Бизнесе от 2542 года от Рождества Лорда Будды (1999 н.э.), обязано получить Сертификат Поощрения Инвестиций в соответствии с Тайским Законом  Поощрения Инвестиций, или
4.    Иностранцы или юридические лица, относящиеся к  лицам иного государства согласно законам Королевства Таиланд, обязаны ввезти в Королевство иностранные денежные средства, или же перевести с иностранных счетов денежные средства в тайской валюте, или же получить  денежные средства из депозитных банковских счетов в иностранной валюте.
Приобретение кондоминиумов в Таиланде иностранцами возможно при использовании последнего требования. Для этого необходимо составить форму вида  Foreign Exchange Transaction Form, она выдается банком по факту получения иностранных денежных средств на банковский счёт в Таиланде. Нерезиденты, покупающие собственность  в кондоминиумах, обязаны предоставить  доказательства, подтверждающие, что средства на приобретение недвижимости были введены в Таиланд из-за рубежа. Данное требование направлено не то, чтобы подтвердить, что средства не были получены в Таиланде – не являются кредитом на покупку недвижимости и земель. Но если иностранное лицо официально трудоустроится в Таиланде, то  он имеет право использовать свои средства для приобретения недвижимости в Таиланде, если они (средства) заработаны им  по месту своей работы. Исключение составляют компании, которые  поддерживают государственную  программу  Совета по Инвестициям (Board Of Investments).  
Иностранные граждане обязаны запросить форму вида  Foreign Exchange Transaction Form с целью покупки Кондоминиума во время переведения денежных средств в Таиланд. Данная форма в обязательном порядке предписывает, что перевод денежных средств исполняется исключительно с целью приобретения собственности.
Ограничения, налагаемы  на приобретение кондоминиума иностранными гражданами
До 28 апреля 1999 года иностранные граждане имели право  владеть только 40% от общей жилой площади любого кондоминиума. После 28 апреля 1999 года Акт о Кондоминиумах получил обновление и был доработан, вследствие чего расширились  возможности иностранных граждан на приобретение секций в кондоминиумах. Вследствие изменений иностранные  граждане получили возможность  обладать 49% от общего жилого участка кондоминиума на время его  регистрации. Кроме  того, иностранные граждане (физические лица) или иностранные юридические лица имеют право на приобретение  жилой  площади  в размере, превосходящем 49% от общего жилого  участка кондоминиума на момент его регистрации, в случае, если:
•    Данный  кондоминиум располагается в пределах агломерации города Бангкока, его муниципальной зоны, административной зоны, определенной  в Распоряжениях Министерства, к примеру,  город Паттайя;
•    Общая площадь земельного надела, на котором выстроен кондоминиум, в общей совокупности с земельным участком, предназначенным для общего использования, не превышает  5 Рай;
•    Данный кондоминиум не имеете право состоять более чем из сорока секций;
•    Данный  кондоминиум обязан быть зарегистрированным не позже. Чем за один год до  подачи иностранным гражданином  заявления  на приобретение секций;
•    Данный  кондоминиум не имеет право  располагаться в границах и приграничной  военной зоне или зоне  безопасности согласно Закону о Военных Зонах Безопасности;
•    Иностранные граждане  не имеют право пользования своими секциями  в кондоминиуме каким-либо образом, противостоящим законам и местным обычаям или вызывать протест у местного населения.
Но, после 28 апреля 2004 года, специальные Правила, относившиеся к приобретению иностранными гражданами  секций в кондоминиумах с пригодной для жилья площадью, превосходящей 49% от общего жилого участка кондоминиума на момент его фиксации, были упразднены. Иностранные граждане, получающие право владения  секциями в кондоминиуме, или иностранные граждане, приобретающие права собственности на владение секцией в кондоминиуме от старых владельцев, могут получить  права собственности на данную  секцию в комплексе кондоминиумов, в случае, если жилая общая площадь секций превзойдет иностранную квоту в размере 49%.
Приобретение секций кондоминиумов иностранными гражданами производится  в юрисдикции Акта о Кондоминиумах от 2535 года от Рождества Лорда Будды (1992 года н.э.). При совершении сделки покупки, обладатель каждой секции приобретает сертификат, удостоверяющий его права на владение собственностью. Кроме  того, данный  сертификат содержит в себе права, которыми обладатель секций может воспользоваться  при применении зон общего пользования.
Долгосрочная аренда кондоминиумов иностранными гражданами
Кондоминиумы можно сдавать в  долгосрочную аренду иностранным гражданам на период, не превосходящий тридцати  лет, с возможностью последующей пролонгации договора. Передачу недвижимости в аренду на срок, превосходящий три года, требует регистрации  в Земельном Департаменте.
Пять основных вопросов, возникающих при приобретении  собственности

В случае  если вы собрались купить недвижимость в Таиланде, нужно анализировать вашу будущую покупку с точки зрения пяти аспектов:
1.    кто выступает  её текущим обладателем (застройщиком), и какую форму носит документ, устанавливающий право собственности, оформленный в  земельном департаменте;
2.    условия  и экология местности, окружающей недвижимость, доступность, присутствие развитой инфраструктуры;
3.    осуществление контроля над капиталовложениями,  просчет возможных налоговых отчислений, связанных с приобретением собственности и ее последующем владении;
4.    получение должных  гарантий от Вашего будущего подрядчика при осуществлении  строительства;
5.    схема страхования  на случай возможного разорения подрядчика.

http://thairealt.ru