Доверяй, но проверяй - главное правило для покупателя недвижимости в братской Болгарии.

На сегодняшний день главные покупатели болгарской недвижимости после самих болгар – русскоговорящие граждане стран бывшего Советского Союза. Далеко не всегда процесс покупки проходит гладко – и чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит знать, каких типичных ошибок следует избегать.

Заканчивается 2010 г. – уже третий, который проходит под знаком мирового экономического кризиса. До этого рынок недвижимости Болгарии активно развивался, а цены на жилье росли, но с 2008 г. ситуация изменилась – спрос резко снизился, а за ним – и цены. В результате оказалось, что многие покупатели в погоне за быстро дорожающей недвижимостью наделали ошибок, исправить которые не так-то просто.
Бум на рынке недвижимости в начале десятилетия привел к тому, что практически каждый болгарин, имеющий какие-то знания в строительстве и способный начать свой бизнес, решал стать девелопером и брал кредиты под залог будущего строительства. Значительное превышение спроса над предложением с ростом цен давало возможность завершения проекта в срок и даже раньше, а выручка от продажи недвижимости покрывала расходы на строительство, выплату процентов банкам и позволяла получать значительные прибыли для разширения строительного бизнеса. Так мелкие девелоперы становились средними, а средние – крупными. Не имея начального капитала, но зная, как разрекламировать будущее строительство и привлечь покупателей, многим новичкам удавалось не только собрать деньги на строительство, но и довести проект до завершения.
В этот период многие русскоговорящие покупатели заключали сделки на выставках, через интернет или просто по советам или рассказам знакомых. Бывало и так, что покупатель вообще не приезжал в Болгарию и имел лишь смутное представление о том, что значит быть собственником недвижимости за рубежом! Никто не задумывался о рисках и сложностях, которые прекрасно знакомы всем на примере российской недвижимости. «Болгария – член Европейского Союза, там верховенство закона, и никаких проблем не может быть», – так рассуждали будущие владельцы, вдохновленные рекламными буклетами.
Те, кто столь вел себя столь беспечно, вместо желаемого отдыха у моря получили нервотрепку, тяжбы с риелторами и застройщиками, кто-то потерял время, а кто-то – и деньги. Им стоит посочувствовать – и тщательно разобрать типичные ошибки, чтобы не пришлось учиться на собственном опыте.

1. Читайте договор!
Это удивительно – но далеко не все покупатели вообще читают договор. Не все требуют перевод договора с болгарского на русский язык. Были и такие случаи, когда покупатели понимали, что им предложен кабальный договор, но все же подписывали его, считая, что объект хорош, а цена – привлекательна.
Следует учитывать, что в большинстве случаев покупателям предлагается соглашение, отстаивающее лишь интересы продавца, и следует всегда настаивать на включении в контракт ответственности застройщика за задержки или нарушения условий договора. Застройщик, как правило, включает таковую в отношении покупателя за задержку в оплате покупки.
Не следует экономить на перводчике, так как есть риск не понять документы или подписать невыгодный договор. Желательно обращаться к независимым юристам или людям, которые смогут проверить предлагаемые застройщиком документы и оценить возможные риски.
Если вы не согласны с какими-либо пунктами договора или застройщик отказывается менять стандартный договор, то лучше воздержаться от покупки. Если же объект вам нравится и отказываться совсем не хочется – проанализируйте риски, проконсультируйтесь с юристами, какими могут последствия в случае задержки или отмены проекта, и примите взвешенное решение.

2. Не доверяйте картинкам!
Очень распространенная ошибка – покупка недвижимости по картинкам, рассказам продавцов или просто на основании понравившейся рекламы. Картинки, предлагаемые продавцами, как правило, являются компьютерной графикой, на которой можно нарисовать все, что угодно, – море у ступеней дома, даже если до пляжа – полчаса пешком, или тенистый парк, на месте которого – пыльный пустырь. Застройщик может изобразить и пообещать бассейн или теннисный корт, но не построить из-за нехватки финансовых средств. А что вы хотите – кризис!
«Если вы покупаете готовые апартаменты, то лишь побывав на месте, сможете оценить качество отделки и материалов, – добавляет Сергей Козлов, член совета директоров компании Lemestia Group. – Если это вторичное жилье, которое уже использовалось и тем более сдавалось в аренду, сразу будет понятно, какой ремонт понадобится. А при покупке строящегося объекта необходимо побывать в уже готовых комплексах от конкретного застройщика. Серьезные компании держат уровень качества и следят за своей репутацией».

3. Не будьте доверчивыми!
К сожалению, покупатели нередко проявляют безответственную доверчивость, нежелание задуматься или просто проверить элементарную информацию перед подписанием договора. Случается, что довереность на покупку недвижимости и распоряжение банковским счетом для оплаты покупки выдается малознакомым людям, и в результате люди остаются и без денег, и без недвижимости. К счастью, такие случаи единичны…
Нужно знать, что болгарские нотариусы не несут ответственность за проблемы, возникшие в результате оформленных ими сделок, они лишь проверяют указанные в нотариальном акте документы для купли-продажи недвижимости на их соответствие требованиям закона, а также тот факт, что договор подписан людьми, имеющими на то право.
Не стоит полностью доверять и агентствам недвижимости, так как они выступают заинтересованной в сделке стороной, получая комиссию от застройщика, тогда как сами не несут какой-либо ответственности. Высокая текучесть кадров в болгарских агентствах – еще одна проблема, так как из-за этого не все сотрудники имеют знания, необходимые для оформления сделки и проверки юридической чистоты документов.

4. Опасайтесь ипотеки!
До кризиса многие предпочитали купить апартаменты в строящемся комплексе лишь из-за того, что их стоимость значительно ниже, чем в соседнем построенном! Сейчас эта ошибка уже не встречается так часто – готовые проекты пользуются гораздо большим спросом. Но если уж вы рассматриваете покупку на стадии off-plan, то проверьте – сколько лет прошло от начала строительства, какие еще проекты реализовал застройщик, и не заложен ли проект в ипотеку?
Может оказаться так, что девелопер имеет значительные долги перед банком, и ваши деньги не пойдут на продолжение или окончание строительства, а будут использованы на выплату процентов по займу. Строительство же как было заморожено, так и останется, пока банк не решит начать процедуру распродажи комплекса по частям. При этом банк всегда является кредитором первой очереди, поэтому возможность, что остальным дольщикам что-то перепадет, близка к нулю!

5. Спешка неуместна!
Скидки – эффективное оружие при продажах, особенно если продавец сообщает, что низкая цена – это предложение сегодняшнего дня, а завтра она поднимется. Однако покупателю недвижимости спешить не стоит.
Вот типичная ситуация – приехав в Болгарию во время летнего или зимнего отдыха, люди заинтересовываются объявлениями о продаже недвижимости: «Апартаменты от 500 евро за кв.м», «Большие скидки на недвижимость в нашем комплексе» и т.д. Люди заходят в офис продаж, рассматривают картинки проектов, узнают, что подписав предварительный договор прямо сейчас, могут получить беспрецедентно низкую цену и… сразу же подписывают его и вносят первый платеж, даже не посетив стройплощадку. В самом деле – за такие копейки ни в России, ни в других европейских странах ничего не купишь. Но почему-то никто и не думает вспомнить популярную русскую поговорку: «Поспешишь – людей насмешишь!»
Результатом такой беспечности становятся классические случаи, когда в течение нескольких лет строительство даже не начинается, а люди тщетно пытаются найти получателя денег. Бывало и так, что продавцам удавалось реализовать квартиры в комплексе, у которого вообще не было никаких разрешений и утвержденных проектов (кстати, это предложение до сих пор размещено в интернете).
И даже если строительство завершается и покупатели получают ключи от своих квартир, чаще всего недвижимость «по 500 евро квадрат» не приносит радости – чтобы добиться такой цены, строителям приходится экономить буквально на всем, а уж об удачном месторасположении не может быть и речи.
«Надо понимать, что предложение с низкой ценой – это большой риск, – говорит Сергей Козлов. – Недвижимость имеет свою себестоимость. Чтобы не ошибиться, поинтересуйтесь средними ценами в желаемом районе. Бывают случаи, когда застройщику срочно нужны средства для окончания строительства, и он продает несколько квартир с большой скидкой. Но это редкость, к тому же такие предложения, как правило, скупаются риелторами для последующей перепродажи по более высокой цене».
«При покупке недвижимости, в первую очередь курортной, неверно оценивать предложение только по одному критерию стоимости, – говорит руководитель отдела продаж компании Fort Noks Игорь Кукуй. – Помимо уже перечисленных «сюрпризов», скрывающихся за низкой стоимостью, все предложения нижнего ценового диапазона находятся или вне курортов, или в непопулярных кварталах. Это значит, что расстояние до моря или подъемника будет значительным, а комфортное использование или сдача в аренду – проблематичными. Разумно обратить внимание на предложения среднего и высокого уровня, ведь стоимость недвижимости в Болгарии сейчас ниже уровня 2007-2008 гг., и можно за разумные деньги купить качественную недвижимость в хорошем месте без каких-либо скрытых дефектов и недостатков, с гарантированным обслуживанием».

6. Будьте дальновидными!
Покупая любую недвижимость в любой стране, нужно внимательно изучать все детали, взвешивать все плюсы и минусы, так как семья может пользоваться объектом на протяжении многих лет, десятелетий, а иногда и столетий, и спешить в таком деле никак нельзя.
Иногда можно услышать: «Ну ничего, если будут проблемы с покупкой, то подадим на продавца в суд!» Конечно, можно судиться, если у вас есть желание, время и дополнительные средства, но в период кризиса и судебная система начинает пробуксовывать, а в случае выигрыша судебного иска не всегда у продавца могут оказаться деньги для возврата потерянных средств или компенсации вскрывшихся неудобств.
«Гораздо эффективнее направить усилия на изучение и выбор фирмы-застройщика до покупки, нежели потом пытаться решить возникшие проблемы, – говорит Сергей Козлов. – Рынок болгарской недвижимости возник не вчера, на нем работает немало зарекомендовавших себя компаний, строящих качественное жилье. Во время кризиса многие проблемные компании отсеялись, и у покупателей есть хороший выбор. Просто нужно не гнаться за дешевизной, а выбирать наилучшее соотношение цены и качества и, конечно, надежную компанию. Кстати, порекомендовать застройщика и рассказать о многих нюансах могут те, кто уже купил недвижимость в Болгарии и пользуется ею».
«Еще одна возможность – покупка недвижимости в кредит либо в рассрочку, которая позволяет выбрать более качественный вариант, чем тот, который возможен с единовременой полной оплатой. Но следует разумно подходить к данному вопросу – лучше брать кредит либо рассрочку с запасом, так, чтобы выплаты не были слишком обременительными. Кризис пока не прошел окончательно, и это может сказаться на вашем доходе».
Но не стоит думать, что покупка недвижимости в Болгарии – сложная и высокорискованная процедура: конечно, нет! Случаев обмана или возникновения проблем совсем немного, особенно в сравнении с Россией, но зачем попадать в данную группу? Всегда надо исходить из принципа: «Доверяй, но проверяй!»


источник