Имущественное право в Таиланде. Как не ошибиться при покупке недвижимости.

Цена на собственность с точки зрения вновь прибывшего в Таиланд европейца может показаться довольно доступной, а вложения в недвижимое имущество могут показаться выгодным способом инвестирования. Без сомнений, цена на недвижимое имущество в курортно-туристических местах – таких, как Самуи, Пхукет и Паттайя выглядит довольно привлекательно по сравнению с такими же туристическими местами в западных странах, однако иностранцам не позволено владеть землей в Таиланде, а покупка собственности не подразумевает получение абсолютно всех имущественных прав, присущих собственнику.

В целом имущественное законодательство в Таиланде не многим отличается от законодательства других стран, например, Европы, Австралии или Америки, единственное различие и ограничение состоит в том, что иностранцы не могут владеть землей в Таиланде.



Иностранные граждане могут владеть следующими объектами собственности:


1)    Квартирой в зарегистрированном кондоминиуме
2)    Зданием, но не земельным участком, на котором находится это здание (это право не может быть отделено от права на владение землей)
3)     Зарегистрированным правом аренды на все типы земельных участков или строений на срок до 30 лет


До недавнего времени имели место ограничения на использование подставных компаний с целью владения земли иностранцами, и поэтому для покупки земли обычно использовалась тайская компания (аналог общества с ограниченной ответственностью). В настоящее время покупка земли иностранцами в Таиланде выглядит как зарегистрированное право аренды сроком до 30 лет на все виды земельных участков, как правило скомбинированное с частичным правом владения на объект недвижимости, возведенный на этом земельном участке.


Схемы арендных отношений с иностранцами можно разделить на 2 категории:
- Достоверная целевая аренда земли

- Фиктивные арендные отношения (на контрактной основе), основной целью которых является использование собственности на срок, превышающий 30 лет. Исходя из закона об аренде, права арендодателя и арендатора обозначены достаточно четко и срок аренды не должен превышать 30 лет. Арендные отношения могут быть продлены по истечении 30 лет, при этом обязательное  продление срока аренды не может быть гарантировано сторонами. Беспрерывная аренда на 90 лет не предусмотрена законодательством Таиланда, хотя зачастую используется как аргумент при продаже объектов собственности.

Схемы долгосрочных арендных отношений с иностранцами, конечной целью которых является аренда земли на срок более 30 лет, например 90-летняя аренда, являются достаточно сложными, при этом права иностранца во владении арендуемой землей могут выходить за рамки действующего законодательства об аренде, прописанного в Гражданском и Коммерческом кодексе. Основной проблемой таких долгосрочных арендных отношений остается тот факт, что зарегистрированное право аренды земельного участка иностранным гражданином остается действующим на срок не более 30 лет. Иностранец не может ни продать собственность, ни переуступить права аренды, ни продлить срок действия аренды без согласия на то действующего собственника, а в случае возникновении имущественных споров с собственником, права покупателя будут установлены на усмотрение суда. Поэтому мы рекомендуем помнить, что срок действия любых форм арендных отношений не может превышать 30 лет.


Долгосрочные арендные отношения НЕ распространяются на объект недвижимости, построенный на земельном участке, и касаются только самого земельного участка. Объект недвижимости должен являться собственностью покупателя. В интересах девелопера продать строительный проект на основе долгосрочной аренды как земельного участка, так и самого здания, но это противоречит интересам иностранного покупателя.

http://mypattaya-rus.blogspot.com